Voorkom het leegstandvirus
De inmiddels 6 weken durende "intelligente lockdown” heeft als doel verspreiding van het corona-virus te beteugelen. Voor verhuurders, huurders, financiers en gemeenten ligt echter een nieuw virus op de loer: dat van de leegstand. In deze bijdrage een verkenning van het virus en mogelijke vaccins.
Aan het begin van de "intelligente lockdown” kwamen diverse grote huurders van winkelruimtes al snel in het nieuws. Zij kondigden aan een korting op de huur te willen toepassen of betalingstermijnen op te rekken. Kleinere huurders kwamen minder prominent in het nieuws. Intussen zullen veel ondernemers zorgen hebben over het kunnen betalen van de huur. Dat geldt zeker de ondernemers die op last van de overheid hun zaak gesloten moeten houden. Verhuurders
zullen in sommige gevallen best mee willen werken aan een tijdelijke huurkorting maar hebben het vastgoed veelal (deels) gefinancierd en kunnen door het missen van huurinkomsten hun eigen verplichtingen niet nakomen. Het leegstandvirus kan dan snel de kop opsteken als huurders de handdoek in de ring moeten gooien. Gevolg is dat winkelstraten worden gedomineerd door aanplakbiljetten met daarachter gapende, stoffige winkelruimtes.
Het virus is ook nog eens besmettelijk: gebieden verliezen aantrekkelijkheid en nog gevestigde ondernemers merken dat aan minder traffic langs en omzetverlies in hun winkel. Ook zij moeten stoppen. Financiers en vastgoedeigenaren lijden forse verliezen, markthuurprijzen raken in een vrije val en gemeentes zien hun voorheen zo aantrekkelijke winkelparadepaardje veranderen in een spookkasteel. Ik zie een aantal mogelijke oplossingen het leegstandvirus vroegtijdig in de kiem te smoren.Intensief overleg –desgewenst op 1,5 meter afstand- is het sleutelwoord.
Verlaging van de huur
Het verlagen van de huur kan een goed vaccin tegen het leegstandvirus zijn. Ook indien verhuurder eigen financiële verplichtingen heeft kan er ruimte zijn voor huurverlaging. Dat is te danken aan de lage rente en de financieringsbereidheid van financiële instellingen gedurende de afgelopen jaren. Veelal hebben banken niet tot 100% van de marktwaarde gefinancierd en hanteren zij strikte aflossingseisen. Ik laat in de volgende berekening zien hoe de huidige lage rente en de verhouding financiering versus marktwaarde (de Loan To Value) mogelijkheden kan geven voor een huurverlaging. Ik ga uit van vastgoed met een markthuur (voor de coronacrisis) van € 100k per jaar. De contracthuur is gemakshalve gelijk aan de markthuur. Ik ga uit van een bancaire financiering van € 600k (50% tot 60% van de marktwaarde). De looptijd is 20 jaar met een lineaire aflossing.

Zoals te zien is kunnen bij 25% huurkorting alle verplichtingen voldaan worden. Uiteraard staat en valt dit plaatje met een positieve grondhouding van de verhuurder én diens eigen financiële remweg. Indien de verhuurder de huur nodig heeft voor levensonderhoud zijn de mogelijkheden beperkter. Is de bancaire financiering daarentegen lager dan zijn de mogelijkheden ruimer door een lagere rentelast. Om de pijn te verzachten voor de verhuurder kunnen afspraken gemaakt worden over verlenging van de looptijd van het huurcontract, het inhalen van de korting, het stellen van zekerheden etc.
“Intelligente lockdown” van de aflossing
Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat als de financier van de verhuurder bereid zou zijn de aflossing geheel op te schorten er maar liefst ruimte is een huurkorting te verlenen van 61%. Het risico voor de banken op langere termijn door het uitstellen van aflossing is dat de economische levensduur van vastgoed en de daarmee samenhangende vermindering van de marktwaarde ervoor kan zorgen dat de openstaande vordering te dicht in buurt komt van de marktwaarde komt. Dat is ook voor de verhuurder een ongewenst scenario. Er dreigt dan het risico dat panden "onder water” komen te staan. Voor de korte termijn kan uitstel
van aflossing daarentegen een middel zijn om banken, verhuurders, huurders en gemeentes te behoeden voor het leegstandvirus. Verder is het omzetten van lineair aflossingen in annuïtaire aflossingen een middel om de liquiditeitsdruk bij de verhuurder te verlichten. In bovenstaand voorbeeld zijn de
financieringsverplichtingen € 54k op jaarbasis. Met een annuïtaire lening dalen deze met bijna € 10k per jaar. De lening is dan nog steeds na 20 jaar terugbetaald.
Herzien bestemming
Voor sommige winkelgebieden komt het corona-virus als de genadeklap. Deze gebieden werden al gekenmerkt door veel leegstand en dalende markthuren. Bovengenoemde oplossingen kunnen kortstondig de pijn verzachten en leegstand voorkomen. Op de langere termijn is het risico echter groot dat deze winkelgebieden het niet redden. Gemeenten zouden zich actiever op moeten stellen bestemmingen te verruimen of te wijzigen. Niet ieder winkelpand leent zich bouwkundig voor transformatie. Het zou niet zo mogen zijn dat leegstand en verpaupering verkozen worden boven herbestemming en transformatie.
Jan-Simon Huijser